Antoine Frey et Gontran Thüring (CNCC) : "Il faut aussi sauver le commerce de périphérie !"

A l’occasion du salon de l’immobilier commercial Mapic à Cannes, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) présentera ce 15 novembre une étude sur l’évolution du commerce d’entrée de ville sur les deux dernières décennies. Pour évoquer la transformation de ces zones, leur perception par les élus et les freins administratifs rencontrés, FashionNetwork.com s’est entretenu avec Gontran Thüring, délégué général du CNCC, ainsi que son président, Antoine Frey, par ailleurs PDG de la foncière Frey, spécialisée dans les zones commerciales de périphérie.
 
Antoine Frey et Gontran Thüring - CNCC

FashionNetwork : Pourquoi choisir d’aborder la question du commerce d’entrée de ville, sachant qu’il a surtout été question de celui des centres-villes durant l’année écoulée ?

Gontran Thüring : Le centre-ville a en effet investi l’espace politique et médiatique. Il n’est pas question de nier qu’il y a là des problèmes à régler. Mais il ne suffira pas d’interdire les commerces en périphérie pour remettre le commerce de centre-ville sur pied, car les vases communicants fonctionnent en physique mais pas en économie. Les entrées de ville ont connu un développement assez anarchique dans les années 1980 et 1990. Elles se sont récemment structurées avec de nouveaux retails parks plus modernes. Nous voulons aujourd’hui sensibiliser les élus sur le fait qu'il faut aussi s’occuper de ces entrées de ville. Les équipements sont vieillissants, et il est nécessaire de restructurer et végétaliser.

Antoine Frey : Le raccourci qui consiste à dire qu’il faut empêcher ces zones de se restructurer et les laisser péricliter, cela ne réglera en rien le problème des centres-villes. Et on a parfois du mal à faire entendre cette voix-là. On fait peser sur le commerce de périphérie le rôle de coupable idéal, qui cristalliserait toutes les raisons pour lesquelles un centre-ville souffre. C’est faux. Les centres souffrent pour des causes multiples, liées à l’habitat, aux difficultés d’accès, aux services publics qui se sont installés en périphérie… En jetant l’opprobre sur les centres commerciaux, on fait erreur.

FNW : Les élus locaux ont-ils évolué dans leur perception de ces entrées de ville ?

AF : Le problème est que, si des retail parks de nouvelle génération sont apparus, un nombre colossal de villes conservent de vieilles zones. Les municipalités y butent sur le millefeuille de propriétaires et d’exploitants. Et chacun laisse au voisin le soin de transformer son équipement en premier. Le seul moyen d’avancer pour les élus est de mettre en place un cadre contraignant, une ZAC (zone d’aménagement concerté, ndlr), et de trouver un partenaire. Et ce dernier doit pouvoir se positionner en aménageur, pour reconfigurer le lieu en gommant les erreurs du passé, améliorer la desserte qui subit la circulation quotidienne des riverains et ramener de la mixité dans ces zones construites sur des champs de patates, que la ville a progressivement rattrapées. C’est un vrai travail de dentelier de faire bouger ces enseignes.

FNW : Faut-il des partenariats public-privé comme celui initié à Strasbourg ?

AF : L’Eurométropole de Strasbourg a en effet initié un type de partenariat nouveau. Elle confie à un acteur privé (le groupe Frey, ndlr) les prérogatives publiques d’un aménageur, y compris les droits de préemption et d’expropriation. Ce qui permet de dépasser le cadre des intérêts personnels pour reconfigurer l’ensemble de la zone. Ce projet fait beaucoup d’émules et nous y emmenons beaucoup d’élus d’autres municipalités intéressées par le procédé. C’est quelque chose qui devrait rapidement se décliner dans d’autres villes. Nous travaillons sur un autre projet de ce type à Montpellier, où une zone commerciale va être rasée pour créer une zone mixte, un morceau de ville.

FNW : L’enjeu dépasse donc le seul commerce d’entrée de ville ?

AF : Dans ce type de collectivité, les élus définissent une stratégie de densité commerciale à long terme. Strasbourg a ainsi fixé sa stratégie de croissance commerciale en mètres carrés jusqu’à 2030. Puis a cherché à mettre en place les outils pour assurer la vitalité du centre-ville, qui reste la première destination de la zone. Mais la ville s’est aussi penchée sur ses entrées de ville. Car ces zones, qui ont été des échecs urbains, sont en train de se paupériser. Si on ne les transforme pas, elles seront aussi des échecs économiques. Il faut donc une logique de territoire, plutôt que d’opposition entre centre et périphérie. Ce que beaucoup de métropoles ont désormais compris.

GT : Il y a une initiative intéressante lancée cette année par les ministères des Finances et de la Cohésion des territoires qui mérite d’être mentionnée. C’est un appel à projet pour repenser la périphérie commerciale. Six villes ont été retenues : Thiers, Saint-Quentin-en-Yvelines, Montigny-lès-Cormeilles, Limoges, Aix-Marseille et Saint-Pierre (La Réunion). C’est le signe d’une prise de conscience aussi au niveau national. Depuis, le plan 'Action cœur de ville' a occupé l’intégralité de l’espace politique et médiatique. Mais il faut aussi sauver la périphérie.

FNW : Qu’en est-il de l’encadrement des transferts de commerce sur lequel le CNCC avait formulé une proposition ?

GT : Nous avons fait une proposition que nous n’avons pas réussi à faire passer au niveau politique et c’est bien dommage, c’est la CDAC de transfert (les commissions départementales d’aménagement commercial valident ou non les projets d’implantation commerciale, ndlr). Cette proposition faciliterait la restructuration des zones commerciales. Si vous voulez transférer aujourd'hui un magasin de 1 000 mètres carrés dans un bâtiment plus moderne de surface équivalente, vous êtes obligé d’intégrer l’ancienne adresse dans votre projet de création et donc de réclamer 2 000 mètres carrés. C’est un obstacle.

AF : Un mètre carré de commerce en France ne se transfère pas. Déplacer, sur le papier, réclame la même démarche que de créer une surface équivalente à l’ancien plus la nouvelle. En faisant cela, vous attisez le feu de ceux qui crient au loup en concluant "Ah, encore plus de mètres carrés !". Sauf que l’on ne demande pas à avoir plus de mètres carrés, mais à pouvoir restructurer ces espaces de commerce, et pour cela, il faut bien recréer des surfaces puisqu’on ne peut pas simplement dire qu’il s’agit d’un transfert. Or, il le faut. Ces zones de 'boîtes' ont été créées pour correspondre à l’usage de la voiture à l’époque, pour que ce soit pratique. Aujourd’hui, ce côté pratique, on l’a en achetant via nos téléphones. Il faut donc que l’entrée de ville offre ce qu’un téléphone ne peut offrir : un plaisir, une expérience. Il n’y aura plus de retour en arrière. On ne refera plus des boîtes en bardages métalliques.

FNW : Le dynamisme des retail parks dépasse aujourd’hui celui des centres commerciaux. Pourquoi, selon vous ?

GT : L’évolution des ventes des centres commerciaux est stable voire légèrement négative sur les dix derniers mois, alors que celle des retail parks est positive. C’est aussi parce que les nouveaux retails parks ont un poids pondéré du prêt-à-porter qui est un peu moins lourd. Et le prêt-à-porter est un secteur qui souffre un peu plus que d’autres en ce moment. Mais il faut aussi voir que les retails parks offrent quelque chose qui est très dans l’air du temps, c’est le commerce en plein air. D’ailleurs, il ne faudrait plus les appeler retail parks, mais centres commerciaux de plein air.

AF : Il y a une distorsion du temps. Les modes de consommation en ligne évoluent à la seconde, alors que les actifs physiques mettent dix à quinze ans pour le faire. Nous sommes entravés par la complexité administrative, une distorsion de traitement fiscal entre commerces online et offline. Amazon n’a pas besoin de CDAC pour construire un entrepôt, qu'il peut bâtir en deux ans contre dix pour un centre commercial. Il ne paie pas de Tascom (taxe sur les surfaces commerciales, ndlr) et n’a pas à végétaliser ses toits. Or, c’est bien un lieu de vente. On accuse le commerce de périphérie de détruire du lien social en centre-ville. Or, le commerce d’entrée de ville crée du lien social. Beaucoup plus qu'une plateforme Amazon.
 

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