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28 mai 2013
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Caen: une envolée de l'immobilier commercial représentative de la saturation française ?

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28 mai 2013

Quelques jours seulement après l’inauguration de son nouveau centre commercial Les Rives de l’Orne, l’agglomération élargie de Caen et ses 400 000 habitants sont-ils déjà rassasiés de nouveauté ? Après avoir vu fleurir déjà deux nouvelles galeries commerçantes l’année précédente, ils seront pourtant prochainement servis par plusieurs autres projets. La région caennaise a en effet connu une inflation de projets de mètres carrés commerciaux depuis quelques années, qu’il s’agisse de création totale ou d’extension de zone déjà existante.

Entrée d'une des deux galeries commerciales des Rives de l'Orne, ouvertes le 14 mai dernier à Caen. Photo Apsys.


La capitale bas-normande a donc connu un soudain regain d’attractivité depuis 2008, une date loin d’être anodine selon le député-maire socialiste de la ville, Philippe Duron. "Évidemment, comme ailleurs, cet afflux de projets est lié à la loi de modernisation de l’économie, qui a bien trop assoupli les règles et permis d’en valider un trop grand nombre. Certains promoteurs ont un but commercial, mais la majorité d’entre eux veulent faire une opération foncière", commente-t-il. Si le département voit sa démographie progresser de 0,5% chaque année depuis 1999 selon l’INSEE, la nouvelle concurrence accrue a tout de même déjà eu quelques effets.

Depuis fin 2011, deux "retail parks" avaient vu le jour. Le premier autour d’un hypermarché Cora à Rots, via sa branche immobilière Pacaly (11 000 nouveaux mètres carrés), et le second à Hérouville, de l’autre côté du parking du centre commercial Saint Clair, ajoutant 13 000 mètres carrés aux 30 000 mètres carrés de la galerie marchande déjà existante. Si les lancements ont eu lieu en temps et en heure, un peu de retard a été pris sur la seconde phase de développement. Quelques cellules construites ou à construire dans un deuxième temps n’auraient, selon nos informations, finalement pas encore trouvé preneur sur ces projets.

Est ensuite venu en ce mois de mai 2013 le temps d’une nouvelle création complète en centre-ville de Caen cette fois. Le centre commercial développé par Apsys, dans le nouveau quartier des Rives de l’Orne, a ainsi connu quelques difficultés au démarrage, selon l’aveu même de Maurice Bansay, président d'Apsys. "Nous avons connu des problèmes de commercialisation au départ. L’existence de nombreux projets simultanés a naturellement rendu les enseignes hésitantes", concède-t-il. Mais, voyant ce nouveau pôle commercial subir moins de difficultés administratives et son aboutissement approcher finalement plus vite, elles sont finalement 75 à s’être installées dans le centre, soit un taux de 96% de commercialisation à l’ouverture. L’un des buts de ce projet: rééquilibrer l’attractivité commerciale entre centre-ville et périphérie.

Car pas de répit dans la bataille commerciale bas-normande, puisqu’à l’automne prochain déjà, nouvelle inauguration attendue à Mondeville, le pôle d’attraction commercial majeur de l’agglomération.

Comme les Rives de l’Orne, le projet Mondevillage relève de la réappropriation de friches industrielles. En face du déjà très grand "Mondeville 2" et de son offre (hors hyper) de plus de 50 000 mètres carrés, un retail park de 42 000 mètres carrés s’apprête à voir le jour. Mais Anne-Marie Aurières-Perrin, directrice générale adjointe de Carrefour Property, ne perçoit pas de concurrence directe avec le dernier centre ouvert, notamment. "Les Rives de l’Orne, c’est une configuration boutique dans la ville, là où nous allons offrir une nouvelle proposition de grandes surfaces, à dominante ameublement (hors C&A, Orchestra et un grand multimarque CCV ndlr)".

Vue aérienne du futur centre Mondevillage attendu pour l'automne. Visuel: Carrefour Property/DND Architectes.


S’agit-il tout de même de renforcer le pôle d’attraction face à une nouvelle concurrence accrue dans la zone ? "Bien sûr, il faut toujours apporter de la nouveauté, souligne-t-elle. Cette friche à proximité immédiate n’avait pas de sens. Quant à la concurrence, nous comptons sur notre attractivité naturelle. Je ne sais pas si le marché caennais est saturé, mais je dirais que ça commence à suffire. Je ne pense pas que l’agglomération supporterait un nouveau projet de centre", conclut-elle.

Et pourtant, de nouveaux projets, il en existe. Même s’ils ont tardé, ils sont toujours sur la table. A commencer par une rénovation-extension du centre commercial le plus ancien, Côte de Nacre, confiée à Corio. Le permis de construire a été déposé et l’opérateur, qui compte faire passer la surface totale (Carrefour compris) de 15 000 à 31 000 mètres carrés, espère un début des travaux en 2014.

Enfin, deux autres projets sont en cours de redéfinition après avoir été retoqués, mais toujours bel et bien présents. Un potentiel centre sur la commune de Verson, baptisé Les Rives de l’Odon (à ne pas confondre avec les Rives de l’Orne donc), conduit par le promoteur Habitat et Commerce, cherche encore ses contours mais compte bien les trouver.

Et enfin, acteur majeur ayant subi un revers en CNAC sur son dossier, Inter Ikea n’a toujours pas renoncé à son projet de retail park jouxtant le fameux magasin de meubles ouvert en 2011 à Fleury sur Orne. Refusé parce qu’il était passé d’une petite dimension "maison" à un vaste centre dédié à l’équipement de la personne doté d’un hypermarché, le dossier devrait bientôt avoir une nouvelle mouture à présenter.

Au total, avant même que l’on sache si ces deux derniers projets aboutiront ou non, la surface des galeries commerciales (hors alimentaire et centre-ville historique) devrait donc connaître d’ici fin 2014 un doublement dans l’agglomération caennaise, passant d’environ 100 000 à 200 000 mètres carrés. Ainsi, en un temps record, des enseignes comme H&M, Cache Cache ou Camaïeu sont passées d’un à quatre, cinq ou six magasins pour cette zone de chalandise estimée à environ 400 000 habitants.

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