Chris Igwe (CBRE): "Personne ne peut dire qu'il connait l'avenir"

Auteur :

Jean-Paul Leroy

Publié le
14 nov. 2013

Alors que le salon de l’immobilier commercial, le Mapic, bat son plein à Cannes jusqu’à demain vendredi 15 novembre, Chris Igwe, Head of retail du spécialiste de l’immobilier CBRE, qui participe évidemment à la manifestation et animait le Digital Summit précédant le salon lui-même, fait le point sur l’évolution du secteur pour FashionMag Premium.

FashionMag Premium: Pourquoi une conférence sur le digital organisée dans le cadre du Mapic la veille de l’ouverture officielle ?
Chris Igwe: On s’est dit, quand on a lancé cela, que l’immobilier change, se transforme et, surtout, que personne ne peut dire aujourd’hui qu’il connaît l’avenir. On le voit, tout le monde parle désormais d’omnicanal. Très clairement si on ne monte pas dans le train du digital, on risque d’en subir les conséquences assez vite. On remarque aussi que les enseignes comprennent cela bien plus vite que les propriétaires de centres commerciaux et de pieds d’immeuble.

FM: Mais cela ne va pas à l’encontre de leurs intérêts, qui reposent sur le commerce physique ?
CI: Le problème n’est pas de vouloir ou pas. C’est qu’on ne peut pas l’éviter. Dès lors, mieux vaut être préparé. Et le Mapic l’a bien compris. Qu’est-ce que l’on constate aujourd’hui ? La fréquentation des centres a commencé à baisser ou au mieux elle n’augmente plus. Les consommateurs y viennent par exemple une fois par semaine au lieu de deux fois auparavant. Les ventes ne vont pas toutes se faire via le centre commercial. Cela signifie que des enseignes vont voir croître leurs ventes sur le net et donc pas dans les centres. Quand les promoteurs comprennent que cela aura des conséquences sur les loyers, leur attitude change. Aujourd’hui, je me répète, mais qu’on le veuille ou non, ce n’est ni le commerçant, ni le promoteur de centres commerciaux qui a la main, c’est le consommateur. Il faut accepter cela.

FM: Vous semblez dire qu’ils ne l’acceptent pas facilement ?
CI: Peut-être même que certains n’ont pas du tout intégré cela. Si l’on regarde la tranche d’âge des responsables de l’immobilier commercial, comme d'ailleurs d’autres secteurs, ils ne se sont pas tournés spontanément vers le digital. Ce n’est pas le cas de tout le monde. Mais c’est quand même la situation.

FM: Est-ce que certains pays ou certains promoteurs ouvrent la voie ?
CI: On peut dire comme d’habitude que les États-Unis sont en avance. En Europe, le problème est global. Mais sans doute en Grande-Bretagne des promoteurs comme Land Securities et Westfield ont engagé des actions intéressantes. En France, certains s’y mettent. Mais il peut y avoir une dérive. Celle de faire gadget. Ce n’est pas en mettant un écran, quelques bornes dans un centre que l’on prend en compte le digital, même si la dimension ludique apporte déjà quelque chose.

FM: A vous entendre, si le e-commerce continue de progresser, faut-il encore construire des centres commerciaux en masse ?
CI: Il est clair que, notamment du fait de la conjoncture, on a trop de mètres carrés commerciaux. Dans certains pays, les ouvertures diminuent. Par exemple, en Grande-Bretagne, on est passé de quatre à cinq ouvertures il y a quelques années à une aujourd’hui sur une période donnée. La France est dans la moyenne européenne. On n’arrête pas d’ouvrir ainsi que de piloter des extensions et des rénovations. Dans ces derniers cas, il y a surement moins de risques financiers puisqu’il y a d’une certaine manière une clientèle captive. On peut admettre que l’on ne peut pas continuer comme cela. Il faut remarquer aussi qu’il y a des situations différentes en fonction de la taille des centres. Les centres qui dépassent 40 000 ou 50 000 m² fonctionnent, les plus petits aussi, de proximité, fonctionnent. C’est plus difficile pour les centres compris entre 20 000 et 40 000 m² qui sont moins bien identifiés. Manifestement, tous les promoteurs n’intègrent pas cela. Il faudrait plus gérer et moins construire. Il est vrai que cela conduirait à des évolutions dans les équipes que l’on ne voit pas venir.

FM: Procos (la fédération du commerce spécialisé, ndlr) a récemment publié une étude très alarmiste sur le centre-ville des villes moyennes. Pensez-vous que ces centres-villes soient condamnés par le développement des centres commerciaux alentour ?
CI: Il est sûr que si les rues n°1 resteront, les 1bis et 2 vont chuter. Là encore, ce qui s’est passé en Grande-Bretagne peut nous éclairer. Dans un premier temps, les centres-villes ont été écrasés par le développement des retails parks. Et puis, les pouvoirs publics jusqu’au gouvernement ont mis en place un plan d’action global en faisant jouer un droit de préemption, en revoyant les baux commerciaux, en attirant des commerces du quotidien. Et, progressivement, les rues des centres-villes anglais ont retrouvé des couleurs.

FM: De grands centres viennent d’ouvrir comme Beaugrenelle et Aéroville. Vont-ils trouver facilement leur place eu égard à ce que vous venez de dire ?
CI: Il m’est difficile de faire des cas particuliers (rires, ndlr). Ce qui est vrai c’est qu’il y a quelques années un centre pouvait trouver son rythme au bout de trois ans. Aujourd’hui il faut peut-être attendre six ans. Depuis la crise, les centres commerciaux mettent de plus en plus de temps. La principale conséquence en est, à un moment ou à un autre, des renégociations de loyers.