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Gontran Thüring (CNCC) : "Le commerce physique n'est pas une priorité pour l'équipe gouvernementale"

Publié le
today 14 nov. 2019
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Alors que le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) voit se réduire le nombre d'autorisations en commissions départementales d'aménagement du territoire (CDAC), la fédération espère pouvoir simplifier le parcours des projets immobiliers mixtes, mêlant logements, bureaux et commerces, et cela même si son projet de CDAC de transfert a terminé aux oubliettes. A l'occasion du Mapic, le salon cannois de l'immobilier commercial, le délégué général du CNCC, Gontran Thüring, nous parle de ces différentes démarches.


Gontran Thüring - CNCC


FashionNetwork.com : En quoi consiste ce "permis unique" que vous appelez de vos vœux ?

Gontran Thüring : Nous avons été sollicités en début d'année par l'IFPIM (Institut du financement des professionnels de l'immobilier, ndlr) sur ce projet. Cela part du constat que nous allons vers une hausse du nombre de projets multifonctionnels, mélangeant logements, bureaux et commerces. Or, il s'agit de projets administrativement extrêmement complexes à mettre en œuvre : chacune de ces trois typologies nécessite ses propres normes et démarches, qu'il faut toutes mener en parallèle, ce qui démultiplie les risques. Avec des risques administratifs concernant la validation du projet segment par segment. Des risques réglementaires, sachant que chaque type de local a ses propres règles à intégrer au dossier. Et surtout des risques de contentieux, la France ayant cette particularité de voir se multiplier les recours contre ce type de projets.

FNW : Il faudrait donc une démarche unique ?

GT : Le but du "permis unique" est de créer une seule et même démarche regroupant l'ensemble des spécificités de ces projets afin de limiter les risques rencontrés. Nous avons commencé les discussions, et nous profitons des conférences du Mapic à Cannes pour attirer l'attention des professionnels et des élus sur la question. Et nous allons ensuite aller à la rencontre de ces derniers, au niveau national et local. Nous ne nous faisons pas d'illusions, nous savons que cela va être un processus long et fastidieux. Mais, alors que la consommation évolue rapidement, si l'on veut que les projets sortent de terre dans des timings raisonnables, il faut que l'on trouve un moyen de concentrer les démarches à mener.

FNW : Quels projets actuels mixtes en cours revêtent cette approche ?

GT : Vous en avez un certain nombre. Le projet de Ceetrus pour la Gare du Nord, typiquement, est l'un de ces projets structurants. Vous avez également le projet Issy Cœur de Ville d'Altarea-Cogedim, au cœur d'Issy-les-Moulineaux. Et il y a bien évidemment le projet Bordeaux Saint-Jean d'Apsys, qui doit réinventer le quartier de la gare, et qui est typiquement un projet de cette nature.

FNW : Des projets qui se multiplient. Sont-ils amenés à devenir une nouvelle norme ?

GT : Cela le devient, oui. Nous faisons chaque année un inventaire des projets : nous n'avons pas eu une seule création de centre commercial en 2019. Les centres existants ont cependant connu nombre de rénovations et extensions. Ayant une moyenne d'âge de 30 ans, il leur est effectivement nécessaire de se transformer, y compris via des projets mixtes. Des opérations mixtes, urbaines et verticales qui sont donc la tendance actuelle des opérations, ce qui est d'ailleurs le signe d'une évolution, parmi les foncières. Le retail a longtemps été le pis-aller des promoteurs généralistes. Mais il y a désormais une inversion des tendances : ces foncières ont compris que le commerce valorise un projet.

FNW : Au-delà des centres commerciaux, les projets de retail parks vont bon train, eux…

GT : Il y avait effectivement beaucoup de projets dans les tuyaux, et ce pipeline a trouvé sa conclusion cette année avec de nombreuses livraisons. Mais ce marché va rétrécir pour des raisons économiques et politiques. Economiques car les retail parks se sont tellement sophistiqués qu'ils sont désormais considérés comme des concurrents par les centres commerciaux, qui vont se défendre. Et politiques car, indépendamment de la loi Elan, on voit se fermer le robinet des CDAC (commissions qui valident localement les projets d'immobilier commercial, ndlr). Il y a un manque de discernement des CDAC. Nous ne sommes pas pour l'extension à tout prix. Mais on ne peut pas se contenter de mettre tous les projets dans le même sac, comme cela a été le cas pour le refus donné au Carrefour de Montesson en CNAC (commission nationale servant de premier recours après le CDAC, ndlr).

FNW : Avant de travailler à ce "permis unique", vous aviez réclamé la création de CDAC de transfert. Avec succès ?

GT :  Non, malheureusement et sans vraiment d'explication quant à ce refus. Si vous souhaitez construire un bâtiment de 1 000 mètres carrés pour y déménager votre magasin actuel de taille égale, vous êtes contraint d'intégrer l'ancienne surface au projet, donc 2 000 mètres carrés. Il nous semblait donc logique de remédier à cette situation. Mais cette fin de non-recevoir est symbolique de ce dont notre secteur souffre : le commerce physique n'est pas une priorité, un outil de croissance, pour l'équipe gouvernementale. Et ce malgré ses 3,5 millions d'emplois et 15 % du PIB. Nous n'avons même plus de secrétaire d'Etat au commerce. Nos élus sont toujours un peu schizophrènes vis-à-vis du commerce. Mais je crois qu'au niveau local, ils se rendent compte que les sites périphériques ont été rattrapés par la ville, et comprennent qu'ils doivent être restructurés, urbanisés, pour correspondre à ce nouvel environnement. Mais si les autorisations sont désormais fermées quel que soit le projet proposé, cela posera un problème.

FNW : Une situation qui contraste avec les résultats récents des centres commerciaux…

GT : Effectivement, nous avons tout de même cette année des chiffres qui se redressent. Sur la période de janvier à septembre, les centres commerciaux ont connu une hausse de 0,4 % de leur chiffre d'affaires, ce qui n'avait pas été vu depuis 2015. Quant à la fréquentation, elle également progression de 0,4 % à fin septembre, une première depuis la création de l'indice en 2009. Nous n'en sommes pas les seuls responsables. Cela est appuyé par la conjoncture d'amélioration de la confiance et du pouvoir d'achat. Mais cela faisait des années que nous avions des chiffres qui avaient tendance à s'effriter. Et nous voici à présent de retour dans le positif.

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