A l’aube du Marché international des professionnels de l’immobilier commercial, qui se tient à Cannes les 17, 18 et 19 novembre, l’organisation française du commerce spécialisé Procos et son pendant européen, Eurelia, relèvent plus qu’un tassement des projets de centres commerciaux en Europe. En fait, il s'agit même d'un véritable frein.

"Le volume de projets en conception reste pour la deuxième année consécutive, après le freinage de 2009, au ralenti", souligne Michel Pazoumian, délégué général de Procos et Eurelia. Cet effet s'était déjà fait ressentir au Mapic de novembre 2009 qui avait enregistré une baisse de 35 % du nombre de visiteurs. Qui plus est, cet observateur attentif de l’immobilier commercial souligne qu’il est désormais connu que "sur le volume de projets, les ouvertures effectives seront réduites ou retardées sur 2012-2013 et qu’il existe d’autre part une forte mortalité des projets, certains ne voyant probablement jamais le jour".

Le centre Le Polygone à Béziers

Autre évolution relevée: les projets diminuent fortement en taille sur la majorité des pays. Les nouveaux projets de galeries présentent un format de 40-80 boutiques, contre 150-250 boutiques enregistrées il y a trois ans. De même, l’étude relève le lancement d’un bon nombre d’extensions/rénovations, autour de 40 à 50 boutiques.

Concrètement, à l’exception de l’Allemagne, de la Belgique et de la Pologne, tous les pays européens ont un nombre de projets en stock en baisse sur la période 2010/2012. La France en compte 593 pour 7,4 millions de m², contre 730 et près de 7,8 millions de m² en 2009. La baisse est forte en Espagne avec 140 projets contre 182 (et 4,6 millions de m² contre plus de 6 millions). En Italie, le nombre de projets s'est faiblement réduit, de 187 à 183 pour toutefois un nombre de m² proche, passé de 3,7 millions à 3,8 millions.

L’étude de Procos-Eurelia relève deux exceptions majeures. En Allemagne, le nombre de projets passe de 110 à 133 pour un peu plus de 2,4 millions de m² contre 2,2 millions. la Pologne aligne 248 projets, contre 218. Le nombre de m² évolue dans ce pays de 4,6 millions à 5,2 millions. Concernant l’Allemagne, cette progression s'explique selon l’étude par la bonne tenue de l’économie allemande mais aussi par la reconversion de nombre d’anciens grands magasins. Sur les grandes villes, Berlin, toujours en mouvement, est aussi un fort générateur de m² avec 14 projets recensés cette année pour, au total, 355 000 m² avec plus particulièrement la restructuration en centre-ville du secteur Kudamm et de la Leipziger Platz. Sur la Pologne, l’ensemble Procos-Eurelia est plus circonspect. Il évoque des projets parfois en total décalage avec le pouvoir d’achat effectif. Il souligne également les difficultés pour boucler les financements et pour commercialiser à 100 % les projets.

Okabé aux portes de Paris en dessous des objectifs

Les difficultés de commercialisation touchent aussi des pays comme l’Espagne et la France. "Sur l’Espagne par exemple, l’étude évoque le financement comme élément bloquant, les difficultés à commercialiser dans un contexte où le loyer ressort comme élevé en rapport avec le chiffre d’affaires des enseignes en 2010, le report de signatures de locomotives, etc...
Sur la France, Procos se veut très critique. "Le volume toujours très élevé de projets apparait déconnecté du niveau de consommation et de la demande des enseignes, qui se montrent de plus en plus prudentes dans leur développement, et peut-être échaudées par les démarrages extrêmement difficiles des derniers centres ouverts". Trois exemples cités par Michel Pazoumian: Le centre commercial Okabé au Kremlin-Bicêtre où l’hyper est 30 % au-dessous de ses objectifs. Odysseum à Montpellier, "où le soufflet est retombé", et l’ouverture du Polygone à Béziers qui ne devrait pas manquer d’avoir des conséquences néfastes sur les rues du centre-ville. La situation est telle que nombre d’adhérents de Procos arrivent aujourd’hui à renégocier à la baisse leur loyer sur les 25 ouvertures réalisées depuis deux à trois ans. Avec des baisses pouvant se situer entre 20 et 25 %... Et parfois plus !