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25 janv. 2018
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Immobilier commercial : le marché parisien en pleine métamorphose ?

Publié le
25 janv. 2018

Paris assiste à une polarisation des développements commerciaux autour de son hypercentre et en particulier sur la rive droite, relève Knight Frank, qui présentait le 25 janvier son baromètre Paris Vision. De Saint-Germain-des-Prés au Marais, en passant par les Champs-Elysées et la rue Saint-Honoré, les évolutions ne manquent pas.


Les projets se concentrent plus que jamais au coeur de la capitale - Knight Frank


Deux facteurs contribueraient à ce regroupement accentué des projets commerciaux au cœur de Paris. La clientèle touristique, d’une part, qui pèse plus de la moitié des ventes pour certains axes et qui a fait un retour massif l’an passé dans les rues de la Ville Lumière. Et, d'autre part, le poids croissant des questions de mobilité. « Par exemple, nous avons des marques historiquement présentes à l’est de Paris qui nous expliquent que les clients ne viennent plus jusqu’à elles en raison des problèmes de transport. D’où une volonté de repenser le maillage », explique Antoine Grignon, directeur du Retail Services de Knight Frank France.

La rive gauche est presque mise à l’écart de ce centrage des projets, à l’exception du quartier de Saint-Germain-des-Prés, avec des valeurs locatives primes de 6 000 euros le m² par an. Une zone notamment portée au niveau commercial par l’hôtel Lutetia, seul palace présent dans le quartier.

Sur l’autre rive, le Marais (5 000 euros/an/m²) déjoue pour sa part certains pronostics passés. « Contrairement à ce que l’on pouvait penser il y a encore trois ou quatre ans, l’activité ne se développe pas vers le Haut-Marais, les activités du groupe Galeries Lafayette (autour du BHV et de la rue des Archives, ndlr) tendant à rapprocher le coeur du quartier vers Beaubourg et les Halles, occasionnant de plus en plus de rotation d’enseignes », explique Antoine Grignon.

Saint-Honoré et Madeleine

Difficile d’y échapper : la rue Saint-Honoré (12 000 euros/an/m²) s’impose de manière croissante comme l’axe dominant dans les portefeuilles de projets. Si bien que son redéploiement commercial, partant de la rue Royale pour gagner l’Est, devrait atteindre dans les cinq à dix ans le Louvre des Antiquaires, selon Knight Frank. Notamment à la faveur du déploiement de la Fondation Pinault dans l’ex-Bourse du Commerce, un peu plus loin. La rue Saint-Honoré profite en outre de la relocalisation de certaines marques de la rue du Faubourg Saint-Honoré (15 000 euros/an/m²), qui pâtit d’un trottoir pour partie non-commercial et de mesures de sécurité importantes.

Entre les deux, le quartier Madeleine/Capucines (4 000 euros/an/m²) ne fait pas l’objet de projets structurants, pointe Knight Frank, mais montre un repositionnement commercial. Notamment en raison de l’ouverture de l’hôtel Fauchon ou de l’installation du Café Pouchkine. « Nous avons en outre connaissance d’autres acteurs de l’alimentaire haut de gamme étudiant le quartier », indique Antoine Salmon, directeur du retail leasing.

Les Champs-Elysées

La plus belle avenue du monde (20 000 euros/an/m²) a connu une fin d’année inattendue : en trois mois, les concessionnaires Mercedes, Toyota et Citroën s’en sont retirés. « Ceci est lié à la poussée des valeurs et donc aux restructurations d’immeubles, pour Antoine Grignon. Nous avons cru comprendre que la situation serait la même pour d’autres showrooms. Ce qui ne remet pas en cause le devenir de ce type de commerce : entre 2018 et 2019, plusieurs exemples à Paris et ailleurs montreront cette volonté d’ouvrir des magasins-showrooms. »

« Notamment sur les Champs-Elysées, vous aviez un certain nombre d’enseignes qui, jusqu’à récemment, étaient capables d’avoir des concept stores sur lesquels ils ne gagnaient pas d’argent, précise pour sa part Antoine Salmon. C’est un phénomène qui est de moins en moins vrai. Et se pose à un moment des questions de cohérence avec la stratégie et l’image. Même si cela ne veut pas dire que tous les showrooms vont disparaître. »

Brexit et rationalisation

Knight Frank prévient : de nouveaux acteurs de l’immobilier commercial pourraient bien faire leur apparition. « La fusion entre Unibail-Rodamco et Westfield montre une convergence des centres commerciaux de très grands formats, pour Antoine Grignon. Ce qui devrait, sur le marché de l’investissement, amener à des arbitrages de la part des foncières. Et on aura donc des acteurs prêts à saisir les opportunités, car c’était un marché qui jusqu'à 2010 était très peu accessible, avec beaucoup de barrières à l’entrée et très peu de rotations d’actifs. »

Mais à l’heure où les acteurs de l’immobilier commercial observent de près les effets du Brexit, les acteurs du commerce doivent-ils eux aussi s’attendre à des évolutions ? « Il est encore trop tôt pour le constater, mais nous commençons à voir des marques étrangères s’interrogeant sur la nécessité d’ouvrir à Paris avant Londres, explique Antoine Salmon. Là où, avant, elles visaient d’abord Londres, puis Paris. Dans ce domaine, il se dessine donc un mouvement qui fait que l’on pourrait voir des concepts étrangers s’installer à Paris a minima en même temps qu'à Londres. »

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