Quelles sont les artères phares les plus dynamiques d'Europe?

Auteur :

Olivier Guyot

Publié le
13 juil. 2023

Le passage à vide de la période Covid-19 est-il loin derrière pour les grands axes commerciaux européens? C'est en tout cas ce que semble indiquer la dernière étude dévoilée ce 12 juillet par le géant de l'immobilier commercial Cushman & Wakefield et le spécialiste de l'analyse de flux Mytraffic. Comparant les fréquentations de 120 axes majeurs en Europe sur une période de 12 mois de juin 2022 à mai 2023, celle-ci observe l'évolution par rapport la même période un an plus tôt. Même si certaines rues ou villes peinent, les données collectées par les partenaires avancent que 60% des axes commerçants européens analysés ont connu une hausse de la fréquentation.

L'étude s'est même amusée à mettre en concurrence les axes commerçants majeurs dans sept pays. Et au grand jeu des comparaisons, c'est Kalverstraat dans le centre d'Amsterdam qui remporte la mise avec une augmentation de 30% de la fréquentation selon Mytraffic, qui analyse les passages à différents points des rues étudiées. Une boutique installée sur l'axe fort de la capitale des Pays-Bas, qui s'étend sur 750 mètres entre la place du Dam et Muntplein, verrait ainsi 726.000 passages mensuels devant sa vitrine. Bien que très connue, l'artère n'est pas la plus fréquentée des Pays-Bas, la première étant Leidsestraat. Cushman & Wakefield relève que le retour des touristes explique la remontée en puissance de la rue, qui avait connu une baisse de l'ordre de 20% de ses loyers suite à la crise Covid-19. Elle a depuis attiré quelques nouveaux flagships comme ceux d'Adidas, JD Sports ou encore Oakley et Tissot. La valeur locative moyenne est annoncé à 2.500 euros le mètre carré par an.

Autre gagnante de cette édition du "Match des artères européennes": Gran Via. L'axe madrilène est le numéro un en termes de fréquentation sur les sept axes étudiés avec 1,923 millions de passages devant une boutique par mois, selon l'étude. C'est donc la rue commerçante la plus puissante d'Espagne, devant le Paseo de Gracia à Barcelone et la calle Tetuán à Séville. Sa fréquentation a connu une progression de 26% par rapport à l'année précédente avec des ouvertures marquantes comme le plus grand Uniqlo de la péninsule ibérique ou le retour de Pull&Bear. Surtout, Gran Via s'attend à de nouveaux mouvements majeurs avec l'arrivée de Nike dans l'imposant immeuble du 30 Gran Via. D'autres noms sont attendus comme Scalpers mais aussi Victoria's Secret qui installera son second magasin de la ville au numéro 38. Sur Gran Via, les enseignes espagnoles et internationales misent sur des flagships, avec une valeur locative au mètre carré par an abordable: 2.830 euros.

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Les Champs-Elysées à Paris connaissent une montée en puissance. La progression de la fréquentation est annoncée à +15% par rapport à l'an passé (+131% par rapport à il y a deux ans). Surtout, "la plus belle avenue du monde" assure de nouveau plus d'un million de passages mensuels aux locataires de ses boutiques. L'artère devance le boulevard Haussmann et la rue de Rivoli, toutes les deux à Paris, en termes de fréquentation. La rue de la République à Lyon et la rue Masséna à Nice complètent le Top 5 français.

Après la période Covid-19, les Champs-Elysées ont vu disparaître un certain nombre d'acteurs du moyen de gamme. Les principales ouvertures étant dédiées au sport, avec Lululemon ou les changements d'adresses de Foot Locker ou celui à venir d'Adidas, mais surtout au luxe avec Saint Laurent ou l'annonce de l'installation d'une maison de LVMH dans l'ancien siège HSBC au numéro 103. L'artère bénéficie de la dynamique touristique de Paris, mais aussi de l'engouement autour des Jeux olympiques 2024 qui se dérouleront dans la capitale française. Dans ce cadre, Cushman & Wakefield observe une flambée des loyers pour les magasins éphémères. La valeur locative pondérée sur les Champs-Elysées est annoncée à 16.350 euros.

Direction Milan pour le numéro 4 du classement: le Corso Vittorio Emanuele II. Les boutiques de l'axe de la cité lombarde verraient quelque 906.000 passages mensuels devant leurs vitrines, en hausse de 6% par rapport à l'an dernier. Le trait d'union entre la Piazza del Duomo et la Piazza San Babila est le deuxième axe italien le plus fréquenté derrière Via del Corso à Rome et devant Via dei Condotti, également dans la ville éternelle. Il a ces derniers mois enregistré les arrivées d'Armani Exchange ou de l'enseigne polonaise Reserved. Selon Thomas Casodo, responsable du retail IT de Cushman & Wakefield: "la fréquentation et le niveau d'intérêt commercial sont supérieurs à la période pré-Covid". Calzedonia va ainsi s'installer prochainement en lieu et place de l'ancien Disney Store, au numéro 30 du corso. La valeur locative moyenne sur celui-ci est annoncée à 6.000 euros le mètre carré par an.

En Belgique, Anvers compte deux des trois axes les plus fréquentés du pays. De Keyserlei tient la corde, suivi par Steenstraat à Bruges, alors que Le Meir à Anvers, avec 834.000 passages, est sur la troisième marche du podium. Mais la rue piétonne, située au coeur de la ville, est en pleine recomposition et son trafic en essor de 9%. H&M a ainsi concentré son activité sur un flagship de 6.500 mètres carrés, tout comme JD Sports qui est passé d'un espace de 300 mètres carrés à un magasin de 1.700 mètres carrés, souligne Cushman & Wakefield, alors que Nike a installé un concept baptisé Rise mêlant expériences physiques et digitales. Parmi les nouveaux venus, l'artère compte Dr Martens, Etam ou l'enseigne beauté Pink Gellac. Le mètre carré par an est le plus bas des sept rues étudiées par l'étude: 1.600 euros.

Fréquentation en repli sur Ku'Damm et Oxford Street

Les deux dernières rue de ce classement font partie des 40% d'axes dont la fréquentation n'a pas progressé sur les 12 derniers mois. Kurfürstendamm, ou "Ku'Damm", à Berlin accuse un recul de 12% de la fréquentation avec 688.000 passages mensuels en moyenne devant les boutiques. Alors qu'Oxford Street, à Londres voit sa fréquentation s'éroder de 18% à 1,014 million de passages chaque mois. Pour autant les contextes sont bien différents entre les deux axes.

Ku'Damm est un axe de trois kilomètres. "L’artère peut être distinguée entre la partie est, dont Tauentzienstraße, davantage centrée sur le marché grand public, malgré la présence du KaDeWe; la partie centrale, où les loyers sont légèrement moins élevés, destinée à une offre premium et la partie ouest, vers Halensee, où est concentrée l’offre de luxe et où les loyers sont les plus élevés. Dans la partie centrale, le projet Fürst devrait être livré en 2023", explique l'équipe de Cushman & Wakefield qui souligne que l'artère, comme le retail allemand dans son ensemble, a souffert des difficultés des enseignes de chausseurs ou des grands magasins Peek & Cloppenburg et Galeria. Un contexte qui pourrait se clarifier dans les prochains mois. Par ailleurs, Ku'Damm, qui reste l'artère la plus attractive d'Allemagne devant Kaufingerstraße à Munich et Schildergaße à Cologne, voit des acteurs du luxe s'installer comme Breitling et, bientôt Tiffany & Co, qui reprendra la boutique Cartier au numéro 195. Les auteurs de l'étude, qui glissent que la valeur locative est de l'ordre de 3.000 euros le mètre carré par an est en hausse, relèvent que Chanel et Dolce & Gabbana ont relocalisé leurs boutiques.

Pour une boutique, compter plus d'un million de passages devant sa vitrine chaque mois reste un élément fort. Même en recul net, Oxford Street reste une valeur sûre, et l'axe numéro un en termes de fréquentation de Grande-Bretagne, selon l'étude. Elle devance Picadilly Circus, à Londres également, et Princes Street à Edimbourg. La rue londonienne, qui compte plus de 300 magasins entre Hyde Park et Tottenham Court Road est en réalité en pleine refonte. De nombreux flagships ont changé de main ou sont en refonte, comme Marks&Spencer qui prévoit un programme de démolition-reconstruction de son magasin. Et, précisent les auteurs de l'étude, une enveloppe de 98 millions de livres pour réaménager la rue a été votée pour 2024. Ils avancent que Superdry a transféré son flagship sur l'artère et que l'enseigne polonaise Reserved s'est installée. Footasylum, enseigne de sport et sneakers britannique doit ouvrir 1.800 mètres carrés d'ici la fin de l'année et Ikéa a opté pour un emplacement de 10.000 mètres carrés au centre de l'avenue. "En avril 2023, le business rate, taxe spéciale sur le retail, a diminué fortement, dans certain cas jusqu’à -35%. Cela va engendrer une baisse des coûts d’exploitation des magasins et attirer de nouvelles enseignes", analyse Cushman & Wakefield. La valeur locative moyenne actuelle est estimée à 7.000 livres (8.178 euros) le mètre carré par an.