Retail parks : retour sur 20 ans de mutations des entrées de ville

Auteur :

Matthieu Guinebault

Publié le
13 nov. 2018

A l’occasion du Mapic, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et le cabinet Cushman & Wakefield se penchent sur 20 ans d’évolution des parcs d’activité commerciale d’entrée de ville. Un modèle qui représente un quart des surfaces commerciales inaugurées en France ces deux dernières décennies. L’occasion d'analyser le retour en grâce du modèle depuis la fin des années 1990, à l’heure où les promoteurs appellent les élus à faciliter la modernisation de ces commerces d’entrées de ville (lire notre interview des dirigeants du CNCC, Antoine Frey et Gontran Thüring).

Car il faut remonter aux années 1970 et 1980 pour voir la multiplication parfois anarchique de ces parcs d’activité commerciale. Des zones souvent adossés à des hypermarchés, sans gestionnaires communs, dont les « boîtes » sont bien visibles aux entrées de ville et dans lesquels les municipalités voyaient une source significative de taxes professionnelles. Mais c’est bien en 1998, avec Villebon 2, que se posent les bases du retail park moderne, ouvrant la voie à 7 millions de mètres carrés inaugurés depuis 20 ans, via 600 sites d’une surface unitaire moyenne de 12 500 mètres carrés.

Des ouvertures « assez inégalement réparties au fil des ans, illustrant l’irrégularité des rythmes de production d’un modèle somme toute récent, soumis tant aux turbulences de la conjoncture économique et aux évolutions de la réglementation de l’urbanisme commercial qu’aux bouleversements structurels les plus récents du commerce et de la consommation », pour Cushman & Wakefield.

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Ce sont ainsi 1,3 million de mètres carrés qui sont inaugurés entre 1998 et 2006, avec notamment 14e Avenue à Herblay, Grand Tour vers Bordeaux et PAC Carrefour à Beaucaire, ou encore Claye-Souilly et Alphapark à Clayes-sous-Bois. Des réussites qui vont rassurer les investisseurs. Et c’est ainsi, sur la période 2007-2010, que le modèle a connu son apogée, avec 2,3 millions de mètres carrés et quelque 200 projets en quatre ans. Aux Altarea, Bouygues Immobilier, Frey, Compagnie de Phalsbourg, mais aussi Immochan (Ceetrus) et Intermarché, viennent alors s’ajouter d’autres acteurs, dont Unibail-Rodamco et Ikea, qui déploient leur propre approche.

« Toutefois, ce boom n’est pas spécifique au segment des retail parks, note l’étude. Alors que les volumes investis en immobilier d’entreprise connaissent en 2007 leur plus haut historique (29 milliards d’euros investis), les montants engagés en commerces atteignent un niveau record, inégalé jusqu’en 2014, avec une part du commerce de 27 % des montants investis. »

Arrive finalement la phase de consolidation, avec 450 000 mètres carrés livrés en moyenne chaque année de 2011 à 2017, malgré les bas niveaux de 2011 et 2013 causés par la crise économique, mais aussi par le net ralentissement des marchés de la mode et de l’ameublement. De plus, nombre d’enseignes vont changer de main, occasionnant des arbitrages fonciers. « Le secteur de l’équipement de la personne n’échappe pas à cette vague sélective d’arbitrages, notamment depuis 2017 (C&A, La Halle aux Chaussures, Pimkie, Esprit...) », pointe Cushman & Wakefield.

Mais c’est aussi à cette période que le modèle atteint sa maturité, avec des offres conséquentes, tandis que de nouvelles approches donnent naissance aux « Nouveau Retail Parks » (NRP) dont les groupes Frey et Compagnie de Phalsbourg ont chacun livré 250 000 mètres carrés depuis 2011. Au-delà des structures plus vastes regroupant plusieurs commerces dans un ensemble cohérents, ces espaces prennent désormais des apparences hybrides, allant du centre commercial à ciel ouvert (Waves à Metz, Promenade de Flandre à Roncq) à des rues commerçantes (Shopping promenade à Amiens). Evolution qui, pour le CNCC, s’inscrit dans la phase actuelle de montée en gamme des centres commerciaux et outlets. Créé en 2004 par le CNCC et depuis renforcé, le label Valorpark a d'ailleurs été décroché par 23 espaces tricolores.

Aujourd’hui, ce sont une vingtaine de projets de plus de 40 000 mètres carrés qui sont attendus d’ici à 2023. A l’instar du virage pris par les centres commerciaux quelques années plus tôt, bon nombre d’opérations viseront plus la transformation de l’existant que la création de surfaces. Les bailleurs peinent encore à l’heure actuelle à faire venir une offre davantage « shopping » dans ces retail parks, mieux protégés des aléas de la consommation par une offre d’habillement plus réduite.

« Les enseignes traditionnelles de boîtes (Leroy Merlin, La Halle, Decathlon, Gémo, Saint-Maclou, But, etc.) ne sont plus les seuls acteurs de la périphérie et cohabitent fréquemment avec des enseignes de centres commerciaux ou de centres-villes comme Sephora, Celio, Morgan, Promod ou Etam », résume Cushman & Wakefield. « L’un des enjeux majeurs des bailleurs sera donc de préserver un niveau de valeur locative attractif tout en intégrant des acteurs qui se développent traditionnellement sur des formats différents régulés par des réalités diverses. »