Siec: la transformation des entrées de ville au cœur des discussions

Auteur :

Marion Deslandes

Publié le
19 sept. 2023

Actualité oblige, le sujet de la revitalisation des zones commerciales était au centre des débats ce 19 septembre pour la première journée du Siec, le salon de l'immobilier commercial qui se tient à la Porte de Versailles, à Paris. Le 11 septembre, le gouvernement a annoncé le lancement d'un programme national dédié à la transformation des entrées de ville, avec des allégements réglementaires et un budget alloué. Un appel à projet a été lancé. La ministre du commerce Olivia Grégoire était en visite sur place pour promouvoir ce dispositif et écouter les gérants de foncières. Qu'en pensent justement ces derniers?

Globalement, les premiers retours entendus sont positifs. "Nous sommes très contents de cette annonce ministérielle car nous sommes déjà impliqués dans cette logique de faire évoluer les sites que nous exploitons, en introduisant de la mixité dans les usages", réagit Camille Van Laecken, directrice marketing BtoB de Nhood, l'opérateur immobilier de la famille Mulliez. Elle cite notamment en exemple le projet de régénération urbaine de Counord à Bordeaux, articulé autour d'un Auchan auquel vont notamment s'adosser de nombreux logements, dont les travaux ont débuté en début d'année et qui sera livré entre 2025 (pour le supermarché) et 2027 pour l'habitat et les commerces adjacents.

Pour Rodrigo Clare, le directeur général d'Altarea Commerce, "transformer l'existant c'est apporter de la nouveauté (commerces, services, restauration, crèche, hôtel…) et s'assurer que notre portefeuille d'actifs corresponde aux besoins de consommation actuels. Nous développons déjà des projets mixtes depuis les années 2007-2008", affirme-t-il. En cours chez Altarea? La transformation du site de La Vigie près de Strasbourg, ou le programme Cours des Arts à Mougins, qui va bientôt être achevé.

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"Mais ces dossiers se heurtent souvent à plusieurs obstacles (collectivités, réglementations…). Nous espérons que le dispositif présenté par le ministère pourra véritablement être un outil juridique plus efficace pour nous. Nous avons identifié des projets qui pourraient s'insérer dans le programme de l'Etat, sur des sites qui nous appartiennent mais aussi dans des zones où nous ne sommes pas et où l'on pourrait intervenir", poursuit Rodrigo Clare.

Eric Grimonpon, directeur général d'Etixia (foncière de Kiabi), qui a participé au groupe de travail au ministère, se félicite que le paquet réglementaire présenté reprenne beaucoup d'idées proposées par les acteurs du commerce, notamment la transférabilité des mètres carrés, et le passage en CDAC plus rapide. "Le remembrement foncier va aussi pouvoir s'accélérer sur ces zones qui cumulent souvent des bâtiments disparates et des propriétaires différents. Si on arrive à gagner trois ou quatre ans sur ces projets qui prennent souvent bien plus d'une dizaine d'années, ce serait déjà bien". Sur le site à revitaliser de la Pardieu à Clermont-Ferrand, cela fait sept ans déjà qu'Etixia s'attelle au remembrement foncier.

Sur le stand de Mercialys, le maire de Chartres Jean-Pierre Georges a détaillé son projet de transformation d'entrée de ville qui fait déjà partie du programme national, mais dont il regrette lui aussi le temps très long de mise en œuvre. "Les discussions ont commencé en 2001! On est à la veille d'y arriver et j'espère que mes petits enfants verront le site terminé avec moi", sourit-il. A la suite de sa présentation, Olivia Grégoire a spontanément pris le micro quelques minutes: "C'est grâce à l'engagement et aux remontées d'élus locaux et de gens de terrain, qui nous ont souligné tous les blocages, que nous avons souhaité faire bouger les lignes il y a un an. Nous avons réussi à dégager un petit début de blocage. Je sais qu'il en reste encore pas mal et je suis déterminée à porter encore d'autres sujets pour le commerce", expose Olivia Grégoire, poursuivant son tour des stands en lançant aux foncières: "candidatez!".

Un premier budget de 24 millions d'euros est donc destiné à épauler une vingtaine de projets, en amont de leur lancement, pour mener l'étude de préfiguration et financer le déficit d'opération commerciale. "Cette aide a le mérite d'exister, elle est là pour amorcer la pompe", sourit Eric Grimonpon (Etixia), qui insiste davantage sur le "signal fort" envoyé par le ministère au niveau national, espérant que certains élus soient plus facilement convaincus désormais d'accepter ces projets proposés par les foncières.

"Les sommes à mobiliser ensuite sont beaucoup plus importantes que cette enveloppe. Pour transformer un million de mètres carrés de friche commerciale, il faut investir 1,3 milliard d'euros", a calculé Rodrigo Clare. "Il faut trouver des investisseurs, et souvent les partenariats avec d'autres acteurs sont indispensables". Il cite le renouveau de la gare d'Austerlitz, en tandem avec la SNCF, mais aussi le projet de 'Cœur de ville' de Bobigny, mené par Altarea, dans lequel s'est investi Crédit Agricole Assurances. Ajouter du logement apporte aussi des fonds grâce aux particuliers devenus propriétaires.

Pour les foncières, il faut à tout prix densifier l'espace pour rentrer dans ses frais. "Transformer l'existant coûte beaucoup plus cher que d'ouvrir des boîtes dans un champs de patates, rappelle Eric Grimonpon. Nous pensons qu'il faut dégager trois à quatre fois plus de nouvelle surface pour être rentable quand on transforme complètement un site". En enterrant les parkings, en élevant des immeubles, tout en apportant aussi de nécessaires espaces verts.

Également théâtre d'échanges entre les foncières et les enseignes, le Siec se poursuit ce mercredi 20 septembre. Une édition qui se présente "très bien" pour Camille Van Laecken (Nhood) à son ouverture, avec de nombreux rendez-vous fixés pour des chaînes qui souhaitent renouveler leur bail ou étendre leur réseau.